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フラット35用語集

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フラット35に関する用語を完全に解説いたします。

フラット35用語

フラット35
フラット35とは民間金融機関が、住宅金融公庫と提携して実現した”長期固定金利”の住宅ローンです。

住宅金融公庫がが民間ローンを買い取って担保証券(MBS)として投資家へ転売します。
リスクは投資家が負いますので保証料は無料となっているほか、金利自体も平成17年時点では最低金利を示しています。

住宅金融公庫
住宅金融公庫は、低金利、固定金利でそれほど厳しい条件もなく住宅資金を貸し出してくれる国の融資機関。
住宅金融公庫で融資を受けられる条件は以下のとおり。申し込み時の年齢が70歳未満であること(ただし「 親子リレー返済 」「超長期親子リレー返済」を利用の場合は70歳以上でもOK)。毎月の返済額の五倍の月収があること。新築マイホーム、新築・中古 マンション 、 中古住宅 一戸建てなど、購入する物件の種類によって、 敷地面積 や住宅部分の 床面積 が住宅金融公庫の定める範囲内であること。これらの条件内なら、670万〜1710万円までの融資を受けることが可能になる。

住宅ローン
住宅ローンとは、自己居住用の住宅の購入や新築・増改築に当たり、公的機関や民間金融機関から受ける個人向けの融資のこと。融資の際は建物など融資対象物件に対し、融資先やその保証会社による 抵当権 が設定される。

住宅ローンは、 住宅金融公庫 など公的金融機関が資金を融資する公的住宅ローンと、銀行など民間金融機関が融資する民間住宅ローンに大別される。また 住宅ローン金利 によっても、1. 全 返済期間 に渡って契約時の金利が適用される「固定金利型」、2. 金融情勢に応じて返済期間中でも金利が上下する「変動金利型」の二つに大きく分けられる。最近では固定金利と変動金利を組み合わせたものなど、さまざまな種類の住宅ローンがあるので、よく比較検討した上で利用するのがいいだろう。なお住宅ローンを利用するには、年収、返済期間、 返済方法 など各金融機関の融資基準を満たすことが必要。なお住宅購入の場合の融資額は通常、購入金額の8割以内までが限度となる。

住宅ローン返済期間
住宅ローン返済期間とは、 住宅ローン 契約時に決めた、ローン返済終了までの期間のこと。公庫の場合、10年以上1年単位で決めることができ、最長35年まで。民間金融機関の住宅ローンも、最長35年までのものが多い。

住宅ローンの返済期間は短いほど利息をカットでき、総返済額も少なくなるが、その分月々の返済額は多くなる。逆に返済期間が長ければ、月々の負担は減らせるが、総返済額は多くなる。一般的には、多くの企業で定年退職となる60歳までに住宅ローン返済が完了するように、返済期間を設定するといいだろう。

住宅ローン毎月返済額
自分の収入なら、毎月いくらまでの返済に耐えることができるのか、十分に考えてから融資額を決める必要があります。住宅ローン毎月返済額早見表を使って具体例をみて返済額を計算してみよう。

元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンの返済方法には、大きく分けて元金均等と元利均等という2つがあります。
住宅ローンの毎回の返済金額というのは、実は元金部分(実際に借り入れた金額)と利息部分を合算したものです。
元利均等返済と元金均等返済の違いをご参照ください。

毎月払いとボーナス時払い
住宅ローンの返済には毎月1回ずつ返済するという方法がとられます。これが毎月払いです。
またサラリーマンであれば、夏と冬にボーナスでまとまった金額を得ることができますから、ボーナス払いを希望した場合、毎月払いとボーナス時払いの2本立てで住宅ローンを設定することもできます。
毎月払いとボーナス時払いをご参照ください。

抵当権
抵当権とは、不動産の場合、その所有者が、 住宅ローン が払えないなどの債務不履行に陥った場合に 担保 として設定される権利のこと。担保権が抵当権、担保件が、該当物件。

不動産売買で、買主が金融機関から融資を受けて対象物件を購入する場合には、金融機関は対象物件を担保に、抵当権の設定をする。一般的には、買主は金融機関と 司法書士 に委任状を提出し、司法書士は 抵当権設定登記 の申請を行う。実際に買主(所有者)が債務不履行に陥ったときは、(債権者が複数いる場合は)抵当権が登記された日付の順番どおりに、換価された担保から債権者に弁済が行われていくことになる。

担保
担保とは、金銭債務が履行されない場合、その履行に代えて債権者が担保として提供を受けたものについて一方的に換価し、債務の弁済に当てる権利もしくは、その目的物のこと。

「不動産を担保にする」という場合、担保物権はその不動産の 抵当権 、担保目的物(担保物件)は、その不動産ということになる。また、連帯保証人をつけることも広い意味での担保といえる。不動産担保には、動産とは違う点が二つある。そのひとつは、抵当権について、抵当権登記を行う義務があるということ。債権者が複数いる場合には、抵当権登記の登記日の早い人から、弁済されていく決まりになっている。もうひとつ動産と違うのは、債務者は担保物件について使用収益を継続できるという点。不動産については、 所有権 がそれだけ守られているということだ。

固定金利型住宅ローン
固定金利型 住宅ローン とは、ローン契約時に決められた金利が、全 返済期間 を通じて固定されているローンのこと。

住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の三つがある。固定金利は全期間を通じて金利が固定されているのが特徴。一般的には変動金利よりも借り入れ金利は高くなるが、好不況などによる金利の変動の影響を受けないため、総返済額が変わらず、返済計画が立てやすい。金利の上昇が見込まれるときは、変動金利よりも固定金利を選択した方が安心だ。

保証料
保証料とは、 住宅ローン の借り入れ時に、保証会社の保証を得るために支払う料金のこと。保証料は借り入れ金額と 返済期間 によって異なる。 住宅金融公庫 の融資を受ける場合の保証料には、 住宅融資保証料 がある。

保証会社は連帯保証人に相当し、ローン契約者が住宅ローンを返済できなくなったときに、保証会社が本人に代わって残りのローンを金融機関に支払う。つまり保証会社に連帯保証人になってもらうための料金が、保証料と考えるといいだろう。多くの金融機関では住宅ローンの借り入れに保証料が必要になるが、住宅金融公庫の 証券化ローン や一部民間住宅ローンには、保証料なしのものもある。

特約料
機構団信特約制度の保障を受けるために、毎年1回お支払いいただく掛金です。

特約料は、住宅金融支援機構とご加入者が締結する「機構団信による債務弁済充当(委託)契約」または「3大疾病付機構団信による債務弁済充当(委託)契約」に基づきお支払いいただくものであり、一般の生命保険料とは異なります。

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